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金融監督管理委員會主管法規共用系統

列印時間:111.05.26 03:59

法規內容

法規名稱: 廢/停金管會審查受託機構募集不動產投資信託受益證券標準
公發布日: 民國 95 年 07 月 21 日
廢止/停止適用日期: 民國 99 年 04 月 01 日
發文字號: 金管銀票字第09940001646號
法規體系: 銀行局/不動產證券化
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一、受託機構之綜合評估
(一)受託機構應出具「受託機構募集不動產投資信託受益證券評估報告
      」,附於申請書後,以供主管機關審核。
(二)受託機構應出具如後附總結意見書並簽章。本意見書應載於公開說
      明書中。

二、估價方法
(一)估價方法應符合不動產估價技術規則規定
(二)專業估價者應符合內政部所定之資格條件。
(三)專業估價者應 3  年更換 l  次(不得為同一事務所之估價師),
      且至少 1  年以內不得擔任該基金之估價者,並應遵循內政部之相
      關規定。
(四)估價之方法其基本假設應合理;其與 DCF  法差距之說明應合理;
      公開說明書應充分揭露。
(五)專業估價者及專家之聘任:依不動產證券化條例第 22 條規定,應
   由受託機構至少聘任一位專業估價者估價並委請專家出具專家意見
   書。

三、收益穩定性
  本項所列之 9  款標準,係過去審查案件中需申請團隊特別對收益穩
  定性之維持提出補充說明者,如案件均符合下列標準,則無需特別補
  充說明,可縮短審查時間。
(一)租金收入不得集中少數最終承租戶,單一承租戶租金收入不得超過
   總租金收入的 40%。
(二)預計購買標的最近 3  年之平均出租率應達 85% 以上。
(三)如有發起人及其關係人承租初始投資標的不動產之情形,其承租租
   金應由專業估價者出具估價報告書。
(四)預計購買標的如含有土地持分者,該持分未達 100%者,應說明其
   風險及風險控管機制。
(五)預計購買之不動產標的間,應有適當之間隔距離。
(六)初始投資不動產之比例:每件不動產價值不得起過計畫購買價格之
      45%。但有其他方式足資證明可有效管理風險分散機制者,不在此
      限。
(七)建築物不得存在違建;但違建不影響現金流量及建物公共安全,且
      有相關配套措施者,不在此限。
(八)不動產安全狀況:受託機構應委託結構技師出具建物安全之證明書
      (無海砂屋、輻射鋼筋等)。
(九)不動產產權是否涉有訴訟:送件時產權應無任何訴訟,且因租質或
      其他債權關係涉訟時,訴訟標的金額不得超過該標的全年租金收入
      5%。

四、不動產管理機構適格性
(一)不動產管理機構應屬於建築開發業、營造業、建築經理業、不動產
   租賃業或其他主管機關核定公告之事業。
(二)不動產管理機構之資格條件及受託機構之委任契約應符合信託公會
      所定「受託機構選任不動產管理機構應符合一定資格條件及其委任
      契約應記載事項作業要點」
(三)受託機構解任不動產管理機構之機制與條件,並應於公開說明書或
      投資說明書中揭露其合理性。
(四)不動產管理機構將管理事務委外應公開遴選,並綜合評估報價、專
   業、服務及營違狀況等條件選定之。

五、其他
(一)預計借入款項比率(目前最高 35%) :有評等者借款上限為 25
      %,評等為 A  以上者,其借款上限為 35% ,如經二家信評機構
      評為此以上者,其借款上限為 50% ,惟借款後亦應維持原評等標
      準。
(二)不動產投資信託基金名稱不應以發起人名稱訂定,以顯示其獨立性
      。
(三)發起人持有受益證券之比率不得高於發行總數百分之 20。
(四)初始募集金額:公開發行時,不動產計畫購買價格應超過新台幣 3
      0 億元。
(五)受託機構及不動產管理機構受理兩檔以上不動產技資信託基金時應
      訂定內部控制及防火牆機制,且應符合信託公會所訂相關規範。
(六)受託機構應至少每 3  年召開一次受益人大會,其召開事由至少應
      包括基金管理績效之報告及不動產管理機構適格性之檢討。
(七)受託機構及不動產管理機構不另收取績效獎金
(八)不動產投資信託基金之相關參與機構(如發起人、安排機構、受託
      機構及銷售機構)應出具於本會核准前,不得擅自對外刊登廣告或
      為其他行銷、提供基金相關訊息之聲明書。
(九)受託機構應於要約中明定每年配息比率至少為可分自己收益 90% 
      以上及保留未分配部分之明確用途。
(十)受託機構應於契約中約定不動產管理機構應定期(不得少於 3  個
      月)報告資產運用之情形。
資料來源:金融監督管理委員會主管法規共用系統