金融監督管理委員會主管法規共用系統

壹、審查流程與時限：
    為縮短不動產投資信託基金申請案之審查時程，本會審查流程如下：
一、受託機構備齊文件送件後，銀行局即函請內政部、證券期貨局、證券
    交易所或櫃買中心等相關單位表示意見。
二、銀行局並於送件後 1  個月內，邀請申請團隊到局簡報，並請上述相
    關單位參與討論並提出問題。
三、申請團隊將問題攜回研議，於開會後分別函覆提問單位，各相關單位
    應於申請團隊函復後 2  週內將審查意見函覆銀行局。
四、銀行局將於全部意見函復後 1  個月內簽陳完畢，並作成准駁之決定
    。
五、符合審查標準無須特別補充說明之案件，全部審查時間原則於 3  個
    月內完成。

貳、審查分工：
    各單位審查分工如下：
一、內政部嗣後審查不動產證券投資信託案件之估價方法時，得指定專家
    就受託機構、發起人之估價報告及專家意見，出具不具名審查意見。
    並將該專家審查意見函送本會，並記載於公開說明書中，以供投資人
    詳閱。且基於使用者付費之原則，該項審查費用應由申請團隊支付。
    詳細審查內容及執行細節由該部於所訂之「內政部出具不動產證券化
    申請案件意見書作業要點」明訂之。
二、證期局、證券交易所、櫃買中心就公開說明書、會計師出具之意見書
    等書件審查，並出具明確具體之意見。
三、保險局、交通部等其他主管機關就發起人或標的物所應適用之法規，
    表示意見。
四、銀行局就信託契約內容之合理性、受託機構之適法性、財務業務健全
    性、內控制度可否有效執行及其以往案件有無不利投資人權益之情事
    、不動產投資計畫之風險控管與風險分散原則、利益衝突之防範機制
    及私募案件之投資說明書等事項進行綜合審查。至於內政部、證期局
    及證交所審查之部分，即依該等審查意見辦理。

參、審查標準：
一、受託機構之綜合評估
（一）受託機構應出具「受託機構募集不動產投資信託受益證券評估報告
      」，附於申請書後，以供主管機關審核。
（二）受託機構應出具如後附總結意見書，並簽章。本意見書應載於公開
      說明書中。
二、估價方法
（一）估價方法應符合不動產估價技術規則規定
（二）專業估價者應符合內政部所定之資格條件。
（三）專業估價者應 3  年更換 1  次（不得為同一事務所之估價師），
      且至少 1  年以內不得擔任該基金之估價者，並應遵循內政部之相
      關規定。
（四）估價之方法其基本假設應合理；其與 DCF  法差距之說明應合理；
      公開說明書應充分揭露。
（五）專業估價者及專家之聘任：依不動產證券化條例第 22 條規定，應
      由受託機構至少聘任一位專業估價者估價並委請專家出具專家意見
      書。
三、收益穩定性：
    本項所列之 9  款標準，係過去審查案件中需申請團隊特別對收益穩
    定性之維持提出補充說明者，如案件均符合下列標準，則無需特別補
    充說明，可縮短審查時間。
（一）租金收入不得集中少數最終承租戶，單一承租戶租金收入不得超過
      總租金收入 40％ 。
（二）預計購買標的最近 3  年之平均出租率應達 85％ 以上。
（三）如有發起人及其關係人承租初始投資標的不動產之情形，其承租租
      金應由專業估價者出具估價報告書。
（四）預計購買標的如含有土地持分者，該持分未達 100％者，應說明其
      風險及風險控管機制。
（五）預計購買之不動產標的間，應有適當之間隔距離。
（六）初始投資不動產之比例：每件不動產價值不得超過計畫購買價格之
      45％。但有其他方式足資證明可有效管理風險分散機制者，不在此
      限。
（七）建築物不得存在違建；但違建不影響現金流量及建物公共安全，且
      有相關配套措施者，不在此限。
（八）不動產安全狀況：受託機構應委託結構技師出具建物安全之證明書
      （無海砂屋、輻射鋼筋等）。
（九）不動產產權是否涉有訴訟：送件時產權應無任何訴訟，且因租賃或
      其他債權關係涉訟時，訴訟標的金額不得超過該標的全年租金收入
      5％ 。
四、不動產管理機構適格性
（一）不動產管理機構應屬於建築開發業、營造業、建築經理業、不動產
      租賃業或其他主管機關核定公告之事業。
（二）不動產管理機構之資格條件及受託機構之委任契約應符合信託公會
      所定「受託機構選任不動產管理機構應符合一定資格條件及其委任
      契約應記載事項作業要點」
（三）受託機構解任不動產管理機構之機制與條件，並應於公開說明書或
      投資說明書中揭露其合理性。
（四）不動產管理機構將管理事務委外應公開遴選，並綜合評估報價、專
      業、服務及營運狀況等條件選定之。
五、其他
（一）預計借入款項比率（目前最高 35％） ：有評等者借款上限為 25
      ％，評等為 twA  以上者，其借款上限為 35％ ，如經二家信評機
      構評為 twAA 以上者，其借款上限為 50％ ，惟借款後亦應維持原
      評等標準。
（二）不動產投資信託基金名稱不應以發起人名稱訂定，以顯示其獨立性
      。
（三）發起人持有受益證券之比率不得高於發行總數百分之 20 。
（四）初始募集金額：公開發行時，不動產計畫購買價格應超過新台幣 3
      0 億元。
（五）受託機構及不動產管理機構受理兩檔以上不動產投資信託基金時，
      應訂定內部控制及防火牆機制，且應符合信託公會所訂相關規範。
（六）受託機構應至少每 3  年召開一次受益人大會，其召開事由至少應
      包括基金管理績效之報告及不動產管理機構適格性之檢討。
（七）受託機構及不動產管理機構不另收取績效獎金。
（八）不動產投資信託基金之相關參與機構（如發起人、安排機構、受託
      機構及銷售機構）應出具於本會核准前，不得擅自對外刊登廣告或
      為其他行銷、提供基金相關訊息之聲明書。
（九）受託機構應於契約中明定每年配息比率至少為可分配收益 90％ 以
      上及保留未分配部分之明確用途。
（十）受託機構應於契約中約定不動產管理機構應定期（不得少於 3  個
      月）報告資產運用之情形。

肆、發行後之管理
一、受託機構除不動產證券化條例第 19 條及第 22 條規定應公告事項外
    ，應定期將下列資訊送請證交所、櫃買中心及信託公會於公開市場觀
    測站或所屬網站中公告之：
（一）基金管理績效報告。
（二）不動產每年鑑估價值如有重大變動，致影響受益證券價格者，應於
      變動當月底公告。
（三）受託機構應與發起人於契約約定，發起人應於每季底提供持有受益
      證券情形。
（四）買入或賣出不動產之情形。
二、受託機構於募集完成後，應將認購受益證券達 1％以上或認購達新台
    幣 1  億元以上之人名單函報主管機關。