您的瀏覽器不支援JavaScript功能,若網頁功能無法正常使用時,請開啟瀏覽器JavaScript狀態

金融監督管理委員會主管法規共用系統

列印時間:111.05.29 19:34

法規內容

法規名稱: 廢/停金管會審查受託機構募集不動產投資信託受益證券之程序、標準及發行後管理原則
公發布日: 民國 101 年 03 月 09 日
發文字號: 金管銀票字第10000232243號
法規體系: 銀行局/不動產證券化
法規功能按鈕區
說明:
旨揭管理原則係本會 95 年 7 月 21 日金管銀(四)字第 09540006040
號函送貴部(局、公司、中心)在案,該管理原則停止適用後,有關不動
產投資信託受益證券募集案件之審查,請配合依「不動產證券化條例」、
「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」及
本會與貴部(局、公司、中心)相關規定辦理。
壹、審查流程與時限:
    為縮短不動產投資信託基金申請案之審查時程,本會審查流程如下:
一、受託機構備齊文件送件後,銀行局即函請內政部、證券期貨局、證券
    交易所或櫃買中心等相關單位表示意見。
二、銀行局並於送件後 1  個月內,邀請申請團隊到局簡報,並請上述相
    關單位參與討論並提出問題。
三、申請團隊將問題攜回研議,於開會後分別函覆提問單位,各相關單位
    應於申請團隊函復後 2  週內將審查意見函覆銀行局。
四、銀行局將於全部意見函復後 1  個月內簽陳完畢,並作成准駁之決定
    。
五、符合審查標準無須特別補充說明之案件,全部審查時間原則於 3  個
    月內完成。

貳、審查分工:
    各單位審查分工如下:
一、內政部嗣後審查不動產證券投資信託案件之估價方法時,得指定專家
    就受託機構、發起人之估價報告及專家意見,出具不具名審查意見。
    並將該專家審查意見函送本會,並記載於公開說明書中,以供投資人
    詳閱。且基於使用者付費之原則,該項審查費用應由申請團隊支付。
    詳細審查內容及執行細節由該部於所訂之「內政部出具不動產證券化
    申請案件意見書作業要點」明訂之。
二、證期局、證券交易所、櫃買中心就公開說明書、會計師出具之意見書
    等書件審查,並出具明確具體之意見。
三、保險局、交通部等其他主管機關就發起人或標的物所應適用之法規,
    表示意見。
四、銀行局就信託契約內容之合理性、受託機構之適法性、財務業務健全
    性、內控制度可否有效執行及其以往案件有無不利投資人權益之情事
    、不動產投資計畫之風險控管與風險分散原則、利益衝突之防範機制
    及私募案件之投資說明書等事項進行綜合審查。至於內政部、證期局
    及證交所審查之部分,即依該等審查意見辦理。

參、審查標準:
一、受託機構之綜合評估
(一)受託機構應出具「受託機構募集不動產投資信託受益證券評估報告
      」,附於申請書後,以供主管機關審核。
(二)受託機構應出具如後附總結意見書,並簽章。本意見書應載於公開
      說明書中。
二、估價方法
(一)估價方法應符合不動產估價技術規則規定
(二)專業估價者應符合內政部所定之資格條件。
(三)專業估價者應 3  年更換 1  次(不得為同一事務所之估價師),
      且至少 1  年以內不得擔任該基金之估價者,並應遵循內政部之相
      關規定。
(四)估價之方法其基本假設應合理;其與 DCF  法差距之說明應合理;
      公開說明書應充分揭露。
(五)專業估價者及專家之聘任:依不動產證券化條例第 22 條規定,應
      由受託機構至少聘任一位專業估價者估價並委請專家出具專家意見
      書。
三、收益穩定性:
    本項所列之 9  款標準,係過去審查案件中需申請團隊特別對收益穩
    定性之維持提出補充說明者,如案件均符合下列標準,則無需特別補
    充說明,可縮短審查時間。
(一)租金收入不得集中少數最終承租戶,單一承租戶租金收入不得超過
      總租金收入 40% 。
(二)預計購買標的最近 3  年之平均出租率應達 85% 以上。
(三)如有發起人及其關係人承租初始投資標的不動產之情形,其承租租
      金應由專業估價者出具估價報告書。
(四)預計購買標的如含有土地持分者,該持分未達 100%者,應說明其
      風險及風險控管機制。
(五)預計購買之不動產標的間,應有適當之間隔距離。
(六)初始投資不動產之比例:每件不動產價值不得超過計畫購買價格之
      45%。但有其他方式足資證明可有效管理風險分散機制者,不在此
      限。
(七)建築物不得存在違建;但違建不影響現金流量及建物公共安全,且
      有相關配套措施者,不在此限。
(八)不動產安全狀況:受託機構應委託結構技師出具建物安全之證明書
      (無海砂屋、輻射鋼筋等)。
(九)不動產產權是否涉有訴訟:送件時產權應無任何訴訟,且因租賃或
      其他債權關係涉訟時,訴訟標的金額不得超過該標的全年租金收入
      5% 。
四、不動產管理機構適格性
(一)不動產管理機構應屬於建築開發業、營造業、建築經理業、不動產
      租賃業或其他主管機關核定公告之事業。
(二)不動產管理機構之資格條件及受託機構之委任契約應符合信託公會
      所定「受託機構選任不動產管理機構應符合一定資格條件及其委任
      契約應記載事項作業要點」
(三)受託機構解任不動產管理機構之機制與條件,並應於公開說明書或
      投資說明書中揭露其合理性。
(四)不動產管理機構將管理事務委外應公開遴選,並綜合評估報價、專
      業、服務及營運狀況等條件選定之。
五、其他
(一)預計借入款項比率(目前最高 35%) :有評等者借款上限為 25
      %,評等為 twA  以上者,其借款上限為 35% ,如經二家信評機
      構評為 twAA 以上者,其借款上限為 50% ,惟借款後亦應維持原
      評等標準。
(二)不動產投資信託基金名稱不應以發起人名稱訂定,以顯示其獨立性
      。
(三)發起人持有受益證券之比率不得高於發行總數百分之 20 。
(四)初始募集金額:公開發行時,不動產計畫購買價格應超過新台幣 3
      0 億元。
(五)受託機構及不動產管理機構受理兩檔以上不動產投資信託基金時,
      應訂定內部控制及防火牆機制,且應符合信託公會所訂相關規範。
(六)受託機構應至少每 3  年召開一次受益人大會,其召開事由至少應
      包括基金管理績效之報告及不動產管理機構適格性之檢討。
(七)受託機構及不動產管理機構不另收取績效獎金。
(八)不動產投資信託基金之相關參與機構(如發起人、安排機構、受託
      機構及銷售機構)應出具於本會核准前,不得擅自對外刊登廣告或
      為其他行銷、提供基金相關訊息之聲明書。
(九)受託機構應於契約中明定每年配息比率至少為可分配收益 90% 以
      上及保留未分配部分之明確用途。
(十)受託機構應於契約中約定不動產管理機構應定期(不得少於 3  個
      月)報告資產運用之情形。

肆、發行後之管理
一、受託機構除不動產證券化條例第 19 條及第 22 條規定應公告事項外
    ,應定期將下列資訊送請證交所、櫃買中心及信託公會於公開市場觀
    測站或所屬網站中公告之:
(一)基金管理績效報告。
(二)不動產每年鑑估價值如有重大變動,致影響受益證券價格者,應於
      變動當月底公告。
(三)受託機構應與發起人於契約約定,發起人應於每季底提供持有受益
      證券情形。
(四)買入或賣出不動產之情形。
二、受託機構於募集完成後,應將認購受益證券達 1%以上或認購達新台
    幣 1  億元以上之人名單函報主管機關。
資料來源:金融監督管理委員會主管法規共用系統